SUSTAINABLE HOMESERVICES

Homeservices aus der Fabrik der Zukunft

Vorliegende und laufende Studien zeigen, dass für ein erweitertes Spektrum an Dienstleistungen (die denselben Nutzen ohne Komfortverzicht und gravierender Zusatzkosten ermöglichen) Angebotsformen entwickelt werden müssen. Zentrale neue Akteure sind daher neben der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als Investor und Verwalter, die Nutzer selbst als Mieter und Wohnungseigentümer, sowie die Dienstleister rund um die Immobilie wie Architekten, Mobilitätsdienstleister, Facility Manager und weitere mögliche Anbieter von Miet-, Contracting-, Sharing- und Poolingverträgen. Das eigentliche Leistungsspektrum der Wohnungswirtschaft übersteigend, beschäftigte sich dieses Projekt mit komplementären Dienstleistungen mit Nachhaltigkeitseffekt.

Kern des Projektes war die

• Erfassung des Status quo von technischen, informatorischen, kommunikativen, mobilitäts-, umweltentlastenden und sozialen Dienstleistungen im weitesten Sinn, die von der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft oder anderen Anbietern im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung erbracht werden bzw. werden könnten;
  
  
• Analyse des NutzerInnenverhalten in Wohn- und Geschäftsimmobilien hinsichtlich Nachfrage, Akzeptanz und Hemmnisse bei Formen geteilter Nutzung und weitergehenden Dienstleistungen, besonders in den Bedarfsfeldern Mobilität (Carsharing, Radverleih, Transport), Energie (Heizen, Kühlen, Warmwasser, Alternativenergie), Reinigung (Putzen, Waschen, Bügeln), Instandhaltung (Wartung, Reparatur) sowie Verleihangebote (Werkzeug, Rasenmäher), Sicherheit (Notruf, Bewachung, Brandschutz) und sozialer Betreuung (Kranke und Ältere, Kindergarten, Lernaufsicht);
  
  
• Analyse der hemmenden und fördernden Faktoren bei der Markteinführung innovativer Wohnbauten mit umfassenden Dienstleistungsangeboten aus Sicht der Architekten und Bauträger und Auswertung von repräsentativen Pilotprojekten;
  
• Analyse der Beschäftigungseffekte und sozialen Auswirkungen der vorgeschlagenen Formen geteilter Nutzung und individuellen Dienstleistungen;
  
  
• Analyse von Kostenaspekten vor allem des Contractings mit dem Focus auf Hindernisse für die Übertragbarkeit in den Konsumentenbereich (Ein- und Mehrfamilienhäuser) sowie den Voraussetzungen für ein gesamtheitliches Facility Management von Wohngebäuden;
  
  
• Benchmarking für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft als Anbieter und Förderer von Dienstleistungen.
  
  
• Entwicklung eines Idealszenarios, Erarbeitung von Empfehlungen für die Schaffung geeigneter rechtlicher und sonstiger fördernder Rahmenbedingungen, Erstellung eines Wiener Dienstleistungskatalogs für Konsumenten zur Sicherstellung der Verbreitung der Ergebnisse.
  
  

Ergebnisse

Um eine umfassende Beurteilung des Dienstleistungsangebotes zu gewährleisten wurden drei Akteursgruppen - externe Anbieter, Immobilienwirtschaft und Bewohner - definiert.

Die meisten externen Anbieter konzentrierten sich auf die klassischen Dienstleistungsbereiche wie Reparatur, Reinigung, Mobilität und Betreuung. Klassische Sozialanbieter sind überwiegend gemeindeeigene Stellen oder subventionierte Vereine. Bei den klassischen "Ökodienstleister", wie Carsharing oder Biozusteller, fehlt zumeist die soziale Komponente. Die wenigen sozialökonomische Betriebe, die am ehesten in allen drei Bereichen Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, haben meist keinen direkten Kontakt zur Immobilienwirtschaft. Des Weiteren werden typische Hausdienstleistungen angeboten (Reinigung, Instandhaltung der Hausinfrastruktur), die weder sozial noch ökologisch sind. Beratungs- und Betreuungsdienstleistern fehlt oftmals die Kostendeckung, diese Angebote kommen daher oft von öffentlichen Anbietern. Dienstleistungsanbieter ermöglichen oft Wiedereinstiegsmöglichkeiten in den Arbeitsmarkt, erfordern aber von den Arbeitnehmern hohe Flexibilität hinsichtlich Arbeitszeit, Arbeitsort und Weiterbildung. Da primäre Dienstleistungen überwiegen, sind die Umweltentlastungspotentiale zumeist nicht quantifizierbar, nur in den Bereichen Mobilität und Reparatur gibt es signifikante Optimierungspotentiale durch die Dienstleistung.

Das Angebot der Immobilienwirtschaft an Dienstleistungen beschränkt sich auf ihre Kerntätigkeiten. Beratung erfolgt zum Thema Wohnungskauf, -ausstattung, -finanzierung. Die Betreuung von Kinder, Kranken, Alten oder Behinderte wird je nach Baukonzept durch die Schaffung bestimmter Infrastruktur wie z.B. für Kindergärten unterstützt. Auch im Bereich Freizeit stellt die Immobilienwirtschaft die Infrastruktur zur Verfügung. Die Bandbreite reicht vom vorgeschriebenen Minimum (Kinderspielplatz, Gemeinschaftsraum) bis zu "Luxuseinrichtungen" wie Sauna, Schwimmbad, Sportplätze. Zur Erfüllung des Mobilitätsbedürfnisses der Bewohner werden PKW-Abstellplätzen nach Stellplatzverordnung, Fahrradräume und Kinderwagenabstellräume nach Bauordnung und in unterschiedlicher Qualität und Funktionalität errichtet. Im Bereich Versorgung und Entsorgung erfolgt die Bereitstellung von Raumwärme und Warmwasser nach geltenden Effizienzkriterien und nach Möglichkeit kostengünstig. Abfallentsorgung mit Mülltrennung wird gemäß der Abfallwirtschaftsbestimmungen durchgeführt, meist allerdings nur in Minimalvariante (Altpapiercontainer). Die ausgewählten Best practice Objekte zeigen demgegenüber eine deutlich bessere Infrastruktur und Betriebsführung.

Die Bewohner fragen nicht bewusst ökologische Dienstleistungen nach. Soziales Service wird nur dann in Anspruch genommen, wenn es wirklich dringend benötigt wird. Andererseits nimmt man gerne an, was ohne Komfortverzicht unmittelbar angeboten wird und nicht viel mehr kostet. Das Nutzerverhalten wird primär von der Bequemlichkeit gesteuert, die gewünschte Verbreitung bestimmter Dienstleistung muss daher mit Komfortsteigerung einher gehen. Andere positive Nebeneffekte sind willkommen aber sekundär.

Das wesentlichste Resultat, das nicht nur für die Bewohner zutrifft, sondern für alle Akteure, betrifft die Informationsvermittlung. Zur Zeit besteht zwischen dem Angebot der externen Dienstleister und ihren potentiellen Kunden im Kreis der Hausbewohner noch eine große Kommunikationslücke. Darüber hinaus beginnt sich erst langsam eine mögliche Kooperation zwischen der Immobilienwirtschaft und den externen Anbieter zu entwickeln, die für beide Beteiligten von großer Bedeutung sein kann. Denn es ist abzusehen, dass mittelfristig Wohnungen nur mehr dann als attraktiv gelten und zu vermarkten sind, wenn nicht nur der Wohnraum selbst zur Verfügung gestellt wird, sondern gleichzeitig auch ein umfassendes Servicepaket angeboten wird. Dafür hat das vorliegende Projekt eine Fülle von Anregungen zusammengetragen, die in den PDF-Dateien nachgelesen werden können.

Das Projekt wurde gefördert vom Bundesministerium für Verkehr, Innovation und Technologie im Rahmen des Impulsprogrammes „Fabrik der Zukunft“. Die Abwicklung des Projektes erfolgt über den Forschungsförderungsfonds der gewerblichen Wirtschaft (FFF). Projektdauer: 12 Monate (September 2001 - August 2002)